Ejendomsværdiskatten er en af de mest centrale skatter for boligejere i Danmark. Skatten påvirker din økonomi hvert år, og mange er i tvivl om, hvordan den beregnes, hvilken ejendomsværdi der bruges, og hvordan den spiller sammen med regler for bolig, udlejning og fradrag.
Her får du en let og præcis gennemgang af, hvad ejendomsværdiskat er, hvordan den fastsættes, og hvad du skal være særligt opmærksom på som boligejer.
Hvad betyder ejendomsværdiskat?
Ejendomsværdiskatten er en skat, du betaler for at eje og bo i en helårsbolig. Skatten beregnes af boligens ejendomsværdi, som fastsættes af Skatteministeriet gennem de offentlige ejendomsvurderinger.
Skatten gælder for:
- Helårsboliger
- Ejerlejligheder
- Parcelhuse
- Rækkehuse
- Villalejligheder
- Sommerhuse
Ejendomsværdiskatten indgår automatisk i din forskuds- og årsopgørelse, men bor man ikke i boligen eller har man udlejet den, er det nødvendigt selv at registrere det på både forskudsopgørelsen og årsopgørelsen. På den måde fortæller man SKAT at man skal betale mindre i ejendomsværdiskat.
Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten?
Ejendomsværdiskatten beregnes som en procentdel af din boligs ejendomsværdi på baggrund af ejendomsværdien i den offentlige ejendomsvurdering.
Udover den offentlige ejendomsvurdering, tager SKAT også udgangspunkt i følgende:
- Offentlig ejendomsværdi
- Ejendomstype (helårsbolig vs. sommerhus)
- Ejerskabsperiode (hvor længe du har ejet boligen)
- Eventuelle loftsregler eller overgangsordninger
SKAT fratrækker altid 20 % fra ejendomsværdien før skatten beregnes.
Nedenstående eksempler viser udregningen, uden at være afhængige af konkrete årstal eller satser.
Eksempel på udregning: Standard helårsbolig
- Offentlig ejendomsværdi: 3.000.000 kr.
- Sats: 0,51 %
→ Skat: 2.400.000 (80 % af den offentlige ejendomsvurdering) x 0,51 % = 12.240 kr./årligt
Hvis beskatningsgrundlaget, dvs. det beløb man får når man har fratrukket de 20% i ejendomsværdien, er højere end 9.200.000 kr. i 2025 eller 9.007.000 kr. i 2026, så er skattesatsen markant højere for det der overstiger. Her skal skatten regnes med en skattesats på 1,4%.
Eksempel:
15.000.000 – 20% = 12.000.000 kr.
9.200.000 x 0,51% = 46.920 kr.
2.800.000 x 1,4 % = 39.200 kr.
Skat i alt = 86.120 kr./årlig
Som boligejer har man oplevet at betale en foreløbig skat, fordi de offentlige ejendomsvurderinger ikke var klar, da skatten blev beregnet på årsopgørelsen. Som boligejer får man en endelig offentlig ejendomsvurdering og herefter vil boligskatter blive genberegnet og indsat korrekt på årsopgørelsen automatisk.
Hvem gælder ejendomsværdiskatten for?
Du skal betale ejendomsværdiskat, hvis du:
- Ejer en helårsbolig i Danmark
- Har sommerhus
- Bor i ejerlejlighed
Du skal ikke betale ejendomsværdiskat, hvis:
- Du bor til leje
- Du er udlejer og har lejet helårsboligen ud hele året
- Du bor i en almen bolig
- Du ejer en andel
- Du bor i en forældrekøbslejlighed, hvor barnet er lejer
- Boligen er ubeboelig pga. større renovering
Typiske fejl og faldgruber
1. Vurderingen forveksles med salgspris
Det er den offentlige ejendomsværdi, ikke markedsprisen, der bruges i beregningen.
2. Udlejning indberettes ikke korrekt
Udlejer du hele eller dele af boligen, skal det registreres korrekt, da det kan påvirke både skat og fradrag.
(Internt link: Udlejningsfradrag)
3. Manglende opdatering i forskudsopgørelsen
Flytter du, køber ny bolig eller sælger bolig, skal forskudsopgørelsen opdateres omgående.
(Internt link: Forskudsopgørelse)
4. Misforståelse af overgangsordninger
Ved ejendomsvurderingssystemer bruger SKAT altid de gældende regler, hvilket kan gøre skatten lavere eller højere end forventet.
5. Glemt ejendomsskat (grundskyld)
Mange forveksler ejendomsværdiskat med grundskyld. Det er to forskellige skatter.
(Internt link: Grundskyld)
Hvorfor eksisterer ejendomsværdiskatten?
Ejendomsværdiskatten har til formål at sikre:
- At boligejere beskattes af værdien af deres boligfordel
- At boligmarkedet ikke bliver skattemæssigt skævt
- At der skabes balance mellem boligformer
- At skattesystemet tager hensyn til formueplacering i fast ejendom
Historisk erstattede ejendomsværdiskatten den tidligere lejeværdibeskatning i 2000 for at skabe et mere ensartet system for alle boligejere.
Skatteguiden hjælper dig med at forstå og optimere dine boligrelaterede skatter og fradrag – så du altid betaler det rigtige i ejendomsværdiskat.
Tip: Prøv Skatteguiden gratis
Med Skatteguidens app kan du nemt følge med i din skat, tjekke dine oplysninger og få konkret hjælp til at rette dem korrekt.
👉 Prøv Skatteguiden gratis i 1 måned – helt uden binding.
FAQ
Hvad er forskellen på grundskyld og ejendomsværdiskat?
Grundskyld betales til kommunen og beregnes af grundens værdi. Ejendomsværdiskat beregnes af hele boligens værdi.
Skal jeg selv indberette noget?
Nej, ejendomsværdiskatten indgår automatisk i forskuds- og årsopgørelsen.
Ændrer min skat sig, hvis vurderingen ændrer sig?
Ja. Ejendomsværdien har direkte effekt på din skat.
Skal jeg betale ejendomsværdiskat, hvis jeg bor i udlandet?
Det afhænger af din skattepligt i Danmark. Der gælder særlige regler.
Kan man klage over ejendomsvurderingen?
Ja, men kun inden for den fastsatte klageperiode.
Gælder skatten for nybyggeri?
Ja. SKAT fastsætter en midlertidig vurdering indtil den endelige foreligger.
Hvad hvis jeg kun bor i boligen halvdelen af året?
Du beskattes ud fra ejerperioden, ikke antal dage du bor der.